Team 1 Waterfront

Die Voetstootsklousule

Een van die grootste wanpersepsies wat myns insiens bestaan in die koop van onroerende eiendom is die werking van die voetstootsklousule en die aanspreeklikheid vir skade en / of gebreke aan die eiendom.

Die uitgangspunt is dat die gemenereg aan 'n koper 'n waarborg teen verborge gebreke bied. Hierdie waarborg teen verborge gebreke kan egter deur middel van die voetstootsklousule as te ware gekanselleer word. In 'n kooptransaksie waar die koper die eiendom dus voetstoots koop, het die koper geen eis teen die verkoper vir skade as gevolg van verborge gebreke nie. Die verkoper is dus beskerm as daar 'n verborge gebrek is.

Daar moet onderskei word tussen 'n patente (nie verborge) en latente (verborge) gebrek. 'n Patente gebrek is 'n gebrek wat duidelik sigbaar en vasstelbaar is of deur redelike inspeksie sigbaar en vasstelbaar is, byvoorbeeld 'n gekraakte ruit. 'n Verborge gebrek is derhalwe 'n gebrek wat nie aldus redelikerwys sigbaar en vasstelbaar is nie, byvoorbeeld 'n dak wat lek.

Die voetstootsklousule het die gevolg dat die verkoper nie aanspreeklik gehou kan word vir verborge gebreke nie. (Soos hieronder meer duidelik sal blyk is 'n verkoper ook nie aanspreeklik vir skade as gevolg van patente gebreke nie) Dit is egter belangrik om daarop te let dat indien 'n verkoper kennis dra van 'n verborge gebrek, hy 'n plig het om dit aan die koper te openbaar. Indien die verkoper sou swyg oor 'n verborge defek waarvan hy kennis dra, sou die voetstootsklousule hom nie beskerm nie. In sodanige geval sou die koper geregtig wees om 'n vermindering in koopprys te eis of in ernstige gevalle selfs die kontrak te kanselleer. In meeste gevalle is die vraag of die verkoper kennis gedra het van die verborge gebrek, 'n feite vraag wat deur die koper bewys moet word. Dit kan die koper in 'n taamlike moeilike posisie plaas.

Kopers moet daarop let dat die gemeenregtelike stelreël: "Caveat Emptor" met ander woorde "Koper wees op jou hoede!" van toepassing is ten opsigte van patente gebreke. Daar is nie, soos soms die persepsie is, 'n openbaarmakingsplig op die verkoper of agent om alle patente foute uit te wys nie. Die koper moet 'n behoorlike inspeksie hou om vas te stel of daar patente gebreke is. Die koper moet kyk of die vensters heel is, daar krake is, die matte heel is, die stoof werk, ensovoorts. Dit is veral noodsaaklik om seker te maak dat die elektriese punte en elektriese aparaat (stoof, swembadpomp, ensovoorts) werk. Daar is 'n verdere persepsie dat hierdie items gedek word deur die elektriese sertifikaat, terwyl dit inderdaad nie die geval is nie. Die elektriese sertifikaat bevestig bloot dat die installasie veilig is en het geen betrekking op elektriese aparaat of die werkbare toestand van die installasie nie.

Indien dit dus sou blyk dat 'n gebrek patent is (redelikerwys sigbaar of vasstelbaar) kan die koper nie na ondertekening van die kontrak skade eis van die verkoper nie. Die verpligting is op die koper om voor kontraksluiting 'n behoorlike inspeksie te doen en die gebreke uit te wys en in ag te neem by sy aanbod.

Die trefwydte van hierdie reël kan 'n groot las op kopers plaas. Dit is soms moeilik om in die beperkte tyd, op 'n ongepaste uur, in die privaatheid van iemand anders se huis en dit nog onder sy wakende oog, 'n volledige inspeksie te hou.

In 'n onlangse uitspraak in Odendaal v Ferrares het die Hoogste Hof van Appél beslis dat die trefwydte van die gemeenregtelike voetstootsklousule wyd genoeg is om die goedkeuring van bouplanne en die nakoming van Nasionale bouregulasie te dek. 'n Koper dra dus verder ook die risiko dat huisplanne nie goedgekeur is nie en dat bouregulasies oortree is.

Vir die koper om homself nie in hierdie nagmerrie te bevind nie kan hy aandring dat die verkoper waarborge in die koopkontrak aanbring waarin hy bevestig dat sekere gebreke in die huis nie voorkom nie. So sou 'n bepaling wat lees: "Geen ruite in die huis is ten tye van kontraksluiting gebreek nie" die gevolg dat die koper nie 'n inspeksie van alle ruite hoef te doen nie. 'n Bepaling in 'n koopkontrak wat bepaal dat die verkoper bevestig dat die huis se planne goedgekeur is, sal die verpligting van die koper afhaal om dit na te gaan Die koper kan ook die hulp van 'n professionele persoon inroep om hierdie inspeksie namens hom te doen.

Die vraag ontstaan wat sou gebeur indien 'n ruit wel kraak na kontraksluiting. Dit hang dan af van die bepalings van die kontrak op welke datum die risiko ten opsigte van  die huis na die koper oorgaan in samehang met die vraag wie verantwoordelik was vir die breek van die ruit. Indien die ruit gebreek het as gevolg van die nalatigheid van die verkoper / koper (sy vriende / gaste / familie) sal sodanige party verantwoordelik wees vir die skade. Indien die ruit as gevolg van 'n ander rede buite die beheer van mense byvoorbeeld koue / ouderdom gekraak het sal die risiko bepaling in die kontrak die situasie reguleer.

Voornemende partye tot 'n koopooreenkoms moet daarteen waak om 'n kontrak te teken indien hulle nie die implikasies ten volle besef nie. Huiskoop is allermins nie perdekoop nie!

Kontak ons gerus indien u enige hulp benodig.

Tiaan van der Berg

MC van der Berg Prokureurs

Tel: 012 660 6000

Sel: 083 709 8899

e-pos: This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it